汕头市区城市建设,湛江市市区城市建设拆迁房屋补偿安置暂行办法

发文单位:湛江市政府

发文标题:汕头市区城市建设、改造拆迁补偿安置办法(修正)

文  号:湛府发[1989]48号

发文单位:汕头市人大常委会

发布日期:1989-8-3

发布日期:1989-8-26

执行日期:1989-8-3

执行日期:1989-8-26

生效日期:1900-1-1

生效日期:1900-1-1

  第一章 总 则

  第一章 总则

  第一条 为了适应国家建设和改造旧城区的需要,保障市区建设和改造拆迁工作的顺利进行,根据国务院颁发的《城市私有房屋管理条例》、《广东省城市建设暂行条例》、《广东省公有房产管理条例》和湛江市城市建设总体规划的有关规定,结合市区城市建设的实际,制订本暂行办法。

  第一条 为保障汕头市区建设和改造拆迁补偿安置工作的顺利进行,适应国家建设和旧城区改造的需要,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》和《城市规划条例》等有关法律、法规,结合我市实际情况,制定本办法。

  第二条 凡在市区范围内因国家建设(包括经济、文化、国防、市政公用设施)、改造旧城(包括住宅以及兴办公益事业)需要拆迁房屋的,其补偿和安置标准,均执行本办法。

  第二条 凡按汕头市区总体规划和小区规划的要求,经市计划、规划、国土主管部门批准,在本市安平、同平、公园、金砂区范围内进行征地建设和旧城区改造的项目,需拆迁、补偿、安置的,均按本办法执行。

  第三条 城市建设需要拆除房屋或搬迁时,由建设单位负责补偿和安置搬迁户;被拆迁者必须服从国家建设和改造旧城的需要,按照本办法的规定与建设单位签订协议,并在限期内搬迁,任何单位和个人均不得非法索取额外补偿,妨碍、阻挠拆迁工作。因拆迁而造成停产、停业的经济损失,由建设单位与被拆迁单位(个人)共同协商,合理解决。

  第三条 为实施市区近期建设规划和旧城区改造规划或经批准的新建、改建、扩建项目,需拆除单位和住户的建筑物时,应由建设用地单位负责补偿和安置;被拆迁单位和住户必须服从城市建设和旧城区改造的需要,在规定期限内搬迁,不得阻挠,不得借口拖延或索取额外代价。

  在拆迁范围内的测量标志、道路、桥梁、管线、人防工事,绿化园地等市政工程设施,确需迁移者,应报有关部门批准,按原结构标准迁移或回建,所需费用由建设单位负责,所属部门要求改变结构提高标准的,增加的投资由其自行解决。

  第四条 占用路、街、里、巷及公用土地的违章建筑,不论单位或住户,都要限期无条件自行拆除,并不予补偿。逾期者,由市城建监察大队或中队依法强制拆除。

  第四条 在拆迁范围内,凡属应拆除的违章建筑,不论单位或个人都要在限期内无条件自行拆除。不给予补偿,逾期不拆者,由市公安局第二治安大队会同有关部门依法强制拆除。

  第五条 经批准拆迁、建设的区域,自市、区政府主管部门批准发布通知之日起,项目建设单位以外的任何单位或个人,不准对区域内的建筑物进行改建、扩建、买卖,转移产权或变更原来用途;建设用地单位须持有改建任务书并经规划部门批准后才可与住户协商拆迁事宜;公安部门应停止办理居民户口迁入和分户手续,个别确有特殊情况者,需经所在区政府批准,方可给予办理;被拆迁的单位和住户,必须按照市、区政府主管部门书面通知的规定进行搬迁;被拆迁单位的上级机关和拆迁户的所在单位、街道办事处、公安派出所及居民委员会要积极协助做好动员拆迁安置工作。

  第五条 拆迁改造的区域,自批准之日起,由建设单位与被拆迁者协商拆建事宜。建设单位与被拆迁户双方必须到市房地产管理部门办理被拆迁房屋鉴证手续。建设单位以外的任何单位或个人,在拆迁安置通告确定的范围内,不准新建、扩建房屋和其它设施,不准对该区域内的建筑物进行买卖、转移产权或变更原用途;公安派出所应停止办理居民户口迁入和分户手续;工商行政管理部门应停止发放营业执照;被拆迁单位的主管部门和被拆迁户的所在单位、街道办事处、公安部门、居民委员会及有关部门要支持协助做好被拆迁者的动员拆迁安置工作。

  第六条 因拆旧建新而损坏的四邻建筑物,经房管和设计部门鉴定,建设用地单位应对损坏部分负责修缮,或付给合理补偿费由产权者包干修复。如损坏严重,需改建原建筑物或拆除重建者,应经原审批建设用地规划的城建部门批准,方可施工。

  第六条 改造旧城区的工作必须在市改造旧城区指挥部的统一管理和监督下,按照湛江市总体规划进行。市城建、供电、供水、邮电、房管、国土、公安、司法等部门紧密配合,既要保证拆迁工作的顺利进行,又要保障被拆迁者的合法权益,共同保证本办法的实施。

  第七条 市区房屋的拆迁、补偿、安置工作,由市政府旧区改造主管部门统一管理和监督,所在区政府旧区改造主管部门在其管辖区内行使职能。所在区政府和市城建、房管、国土、公安、司法等部门要紧密配合,既要保证拆迁工作的顺利进行,又要保障被拆迁单位和住户的合法权益,共同保证本办法的实施。

  第二章 私有房屋的拆迁补偿安置

  第二章 私有房屋的拆迁补偿安置

  第七条 拆除城区规划范围内的私有房屋,建设单位要按本《暂行办法》给业主和搬迁户以合理的补偿和妥善的安置;业主和搬迁户应服从统一的安排。

  第八条 在旧城区改造范围内的私有房屋,由市、区旧区改造主管部门组织拆迁。可有可能回迁安置前提下,业主如有要求,可以回迁;若因建设需要不能回迁,业主应服从统一安排,由建设单位易地安置。属危房改造范围内房屋的拆迁补偿安置,按本办法第六章的规定办理。

  对持有合法房屋所有权证的私房业主,可按下列办法之一协商办理:

  对持有合法契证的私房业产,可按下列办法之一协商处理:

  (一)业主要求保留房屋产权的,由建设单位给业主补回一般为新建的钢筋混凝土混合结构的楼房套间,补偿房屋的面积以房屋所有权证为准。

  1.业主可按规划的地点和要求,自筹资金,委托建设单位或统建单位新建相当于被拆除的原有房屋建筑面积的楼房,产权归原业主所有,由市房管部门发给新房产所有证。

  1.市区内安置的标准:(1)凡单层平房按原建筑面积1∶1.4的比例给予补偿;(2)二层或二层以上的房屋,按原有房屋相等的建筑面积给予补偿。

  2.凡无拆旧建新的资金,既不需回迁安置,又不保留原有房屋的产权者,可按本办法第十五条的规定,由建设用地单位给予补偿。

  2.安置在赤坎区的霞赤七路东菊桥、北桥路一九六医院、寸金路雷师、海滨路广湛公路口、南方路军分区、过境路赤坎糖厂以外,霞山区的录塘路、火车南站、湖光路立交桥、霞赤路海头市场以外的,补偿面积可适当放宽,但最高不能超过市区内安置补偿面积的百分之二十。

  3.业主要求保留产权者,由建设用地单位按下列标准给予补偿:

  3.被拆除的私房中如有临街底层商业铺面的,经查实户口簿、产权证、工商营业执照与房屋产权人姓名相符的,根据铺面实际丈量面积,按1∶0.7的比例作铺面补偿。其余的0.3按住宅补偿标准作住宅补偿。在建设规划允许的情况下,可以就近安置的便就近安置,不能就近安置的则易地安置。业主必须顾全大局,服从统一安排。不要求铺面补偿者,按市区内住宅安置的标准补偿。未经有关部门批准,变更使用性质,私自将住房改作营业铺面或将住房转租、转让给单位和他人作营业铺面的,拆迁时,一律按住房安置处理。

  (1)平房:

  4.被拆除房屋要回产权的业主,如原有房屋是出租的应继续保持与原住户的租赁关系,并按照国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》重新签订合同,明确双方的权利和义务。

  凡属贝灰、混合、框架结构的,按原建筑面积1∶1.4的比例计补。其中,按建筑面积1∶1.0的比例补偿;1:0.4的比例给予按基本工程总造价优惠购买。

  (二)业主不要求保留房屋产权的,在动迁时,由建设单位按本条规定第(一)款第1项或第2项补偿标准,计算业主应得补偿面积,并参照业主应安置楼房同一区域的商品房的相应价格,一次过付给业主。

  凡属枋木结构的,按建筑面积1:1.2的比例计补。其中,按建筑面积1:1.0的比例补偿;1:0.2的比例给予按基本工程总造价优惠购买。

  第八条 拆迁华侨、港、澳、台同胞和外籍华人有合法产权的房屋,按照粤府〔1987〕21号文件执行。

  (2)两层或两层以上的旧建筑物,以与原有房屋建筑面积相当的新建筑面积给予补偿。

  第九条 被拆迁的私房业主,按本办法第七条或第八条规定处理后,相应安置新套间的建筑面积如有超出或不足补偿面积的,采取如下办法解决。

  (3)被拆迁房屋有高级装修的,按室内装修折旧给予适当补偿。

  (一)超出面积,由私房业主向建设单位购买,凡购买面积在十平方米以下的,由建设单位按所安置楼房套间的成本造价优惠售给业主;凡购买面积在十平方米以上的,超过部分由建设单位按相应的商品房的现行价售给业主,增购的房屋产权归业主所有。

  (4)被拆迁房屋附有的阳台,按建筑面积1:0.5的比例给予补偿。回迁安置新房附有的阳台,也按1:0.5的比例计算面积。

  (二)不足面积,由建设单位参照相应的商品房的现行价,一次过付款给业主。

  (5)被拆除房屋附有的庭院、宅基地和滴水巷,均按其面积计算,每平方米补偿120元;附有的天面临时建筑物,凡有办理报建合法手续的,可给予适当补偿。否则,一律不予补偿。

  第十条 对有本市区户口而没有合法房屋产权的私房拆迁户,根据原房屋的实际情况,采取不同的处理办法。

  (6)被拆除临街建筑物的补偿:

  (一)如果房屋是私买房屋未申办产权变更手续,或者是未有办理合法房屋所有权证的世居私房(不属违章建筑者),在拆迁前经申报房管部门核实地籍产权、房屋面积,并登报声明无异议者,补办合法产权证后由建设单位按照本办法的第七条和第九条规定办法签订协议,办理搬迁补偿手续。

  凡有房地产证,批准拆迁改造前已办理工商营业执照的沿街铺面门市,因拓建街道减少了门店面积的,按减少的建筑面积1:1.0的比例计补。其中,按建筑面积1:0.6的比例在原地附近补偿门店,1:0.4的比例补偿住宅。拓建街道后余下的,按建筑面积1:1.0的比例在原地附近补偿门店。

  (二)如果房屋属违章建筑,原则上无条件拆除,不解决搬迁安置。但确属无房屋搬迁的,可由被拆迁户向建设单位购买住房,房价按商品房九折售给。

  凡非属铺面门市的临街住宅,属单层平房的,按第(1)种补偿标准办理;属两层及两层以上的按建筑面积1:1.0的比例给予补偿住宅。

  拆除违章建筑不予补偿。自行拆除的,旧料归原主所有;建设单位负责拆除的,以料抵工。

  对没有合法的房屋所有证和私买房屋未申办产权变更手续的私房拆迁户(不属私搭乱建者),在拆迁前应报经有关主管部门核实地籍、房屋产权和面积,并登报声明无异议者,由建设用地单位按第2款第3项规定与业主签订协议。

  第三章 公产房屋拆迁补偿安置

  第九条 对华侨、港、澳、台同胞合法的私有房屋的拆除,按《广东省国家建设征用土地拆除城镇华侨房屋的规定》办理。

  第十一条 国家建设需要拆迁房管部门、机关、部队、学校、企业、事业、人民团体等单位的公产房屋,按房屋使用性质,分住宅用房和非住宅用房两种给予补偿。

  被拆迁的私房业主和住户,若自己另有宅基地,要求自建安置的,经市规划部门批准,可以自拆易地自建,建设用地单位按规定给予补偿。

  (一)属住宅用房的,由建设单位按如下办法安置、补偿:

  第十条 被拆迁私房业主,按第九条或第十条处理后,符合下列两款者,可给予增构鹤》浚篰1.在拆迁区域内,具有常住正式户口的居民列为安置住房对象;拆迁户原常住人员中,因服役、入学、入托等原因而户口迁出,或者夫妇一方在外地工作的,应予安置;实行计划生育已领取《独生子女优待证》的,可视为两个子女予以安置。非常住的寄户,以及拆迁户家庭成员中另有住房的,不列为安置对象。

  1.安置对象:(1)安置户具有本市正式户口的常住人口;(2)安置户原常住人口中因服兵役、入学等原因而户口迁出的;(3)安置户一方在外地工作(属农业人口不计);(4)旅居在海外、港、澳、台的;(5)已领取独生子女证的家庭,按两个子女计算。

  2.按核实户口人数计算,就地安置的,平均每人建筑面积不足八平方米者,需增购时,可增购至八平方米;易地到新住宅区安置的,平均每人建筑面积不足十平方米者,需增购时,可增购至十平方米。

  非常住的寄宿户以及安置户家庭成员中已另有住房的,不列入安置对象。

  拆迁户新增购的住房,可按需安置的建筑面积的基本工程总造价〔包括:工程直接费(定额工料费×1.022+定额属直接费部分)、工程费用(综合费+建筑税+城市建筑税+教育费附加)、材料价差(主场价格主要材料价差、专项费用、工程补贴系数以及市区地方材料和其他材料价差系数)〕售给安置户,并分别采用两种优惠办法:①有合法契证的私房安置户,增购房的造价款,由建设用地单位补贴百分之四十,安置户支付百分之六十;②没有合法契证的私房安置户,安置房的造价款,由建设用地单位补贴百分之三十,安置户支付百分之七十。新增购的房屋产权归安置户所有,由房管部门发给新房产所有证。

  2.安置条件。被拆迁户同时具备如下条件的,可列为安置户。(1)有合法的承租手续;(2)户口簿所标明的人数、住址与现有人数、住址相符;(3)没有其他住房的。

  第十一条 拆迁私有房屋,原则上建设用地单位应事先把拆迁安置房准备好,才动员居民搬迁。但拆迁户如能自行投亲靠友或由拆迁户所在单位解决临时住宿的,建设用地单位应发给一次性搬迁费,其家庭常住户口为4人的,每户500元,以下每减少1人少补发100元;家庭常住户口在5人或5人以上的,每户600元(凡一室内有多本户口簿者,属公产房的以租簿计户发给;属私产房的以房产所有证计户发给),自搬迁之日起,按其家庭常住户口人数,每月每人发给房租补助费10元,直至接到迁入新居的书面通知为止。

  3.安置面积。被拆迁户每人原住房建筑面积十平方米以下的,按十平方米建筑面积安置;十平方米以上的,按原建筑面积安置。被拆迁户按上述安置的房屋产权归被拆迁单位所有。

  在安置中,实行“先搬迁,先择优”的原则,建设用地单位对拆迁户的搬迁先后顺序应张榜公布,先搬迁的可在安置房的地点、朝向、层次上给予优先选择的照顾并给予适当的奖励。对确需回迁安置的拆迁户,在搬迁完毕后即由建设用地单位发给新居《回迁证》,保证在房屋交付使用时迁入新居。

  4.公产住宅用房的补偿安置按上述1~3项办理后,安置户相应安置套间的建筑面积如有超出或不足的,十平方米以下,按安置楼房套间的成本造价,十平方米以上,按相应的商品房的现行价,均由建设单位与被拆迁单位相互补偿。

  第十二条 凡出租私房被拆迁的,补偿安置的新住房产权归原业主所有;为主(或其合法继承人、代理人)与承租人的原租赁关系可继续保持,但应重新办理租赁手续。

  (二)属非住宅用房的,由建设单位建回与原有面积、结构相当的房屋;或折合与原有面积、结构相等的房屋所需要的资金,补偿给被拆迁单位自行重建。如果被拆迁单位需要扩大建筑面积或提高建筑标准的,按基本建设程序办理,所增加的资金及建筑材料由被拆迁单位负责。

  第十三条 因拓建、新建马路及公用设施建设的拆迁,对私有房屋实行征购。被拆迁户本人及其单位不能解决住房的,由市城建部门申请补贴出售的房屋进行安置。其资金除由政府补贴外,拆迁户和拆迁户的工作单位按有关规定分别负责,拆迁户无工作单位的,经所在区政府核准,由市城建部门给予补偿。

  (三)拆迁公产房属国家免租拨用性质的,必须经房管部门同意,并签订协议,明确新建或补偿的房屋所有权和使用权后方可拆迁。

  因占用路、街、里、巷及公用土地被强制拆除的住户,具有市区常住户口,确无房屋可居住的,可分别由市、区主管部门申请补贴出售的房屋,予以适当安置。

  第四章 搬迁安置的补助标准

  第十四条 拆迁户在工作时间内参加拆迁会议或搬家,按分假处理。

  第十二条 因国家建设需要临时搬迁的住户,原则上由住户本人或住户所在单位解决临时过渡性用房。建设单位应发给被拆迁户搬家补助费和临时住房补助费。

  对拆迁户的户口、粮食、转学、转托、信件投递、供水、供电等问题,有关部门应及时给予办理。

  (一)搬家补助费不论人口多少,每户补助二百元,由建设单位一次过支付给被拆迁户。

  第十五条 拆迁房屋的补偿标准,由市房管部门制订,建设用地单位参照有关规定标准与业主或代理人协商签订协议,补偿款由建设用地单位直接发给房屋所有人,一次理清。

  (二)临时住房补助费按小户(一至二人)、中户(三至五人)、大户(六人以上)分别补助三百元、四百元、五百元。从最后一户搬清之日起超过二十个月不解决住房的,按临时住房补助费标准,加补百分之五十。被拆迁户自行解决临时住房的发给本人;被拆迁户的单位解决临时住房的,发给单位,由建设单位一次过支付。

  第三章 公产房屋折拆迁补偿安置

  (三)由建设单位解决临时住房的搬迁户,不发临时住房补助费。

  第十六条 在批准拆迁、建设的区域内,凡需拆除市房管部门直管的房屋,须经市房管部门同意并订立协议,属特危房改造区内的公产房按本办法第六章规定办理。除因拓建、新建马路及公用设施建设外,新房建成后,要有与原房屋建筑面积大致相等的新房产权归房管部门所有,建设单位要求变更产权的,经房管部门同意,按有关规定向房管部门交纳房产重置费。

  第五章 对违反本办法的处理

  第十七条 拆建房管部门拨用的公房,或在拨用公房附有的空地上新建房屋,建设用地单位除经市规划部门审批外,应经房管部门同意,并向国土管理部门申报划拨用地手续。新房建成后应以不少于原拨用户的用地面积和建筑面积,按使用性质,参照有关规定,向房管部门交纳租金。

  第十三条 拆迁范围内需拆除的建筑物已作了补偿的,应由建设单位组织拆除,任何单位或住户不得自行拆除,擅自拆除者,不听劝阻且情节严重的,除追回被拆除的物资外,由公安机关依照《治安管理处罚条例》对肇事人员予以处罚。

  第十八条 在拆迁范围内租住公房或单位房屋的拆迁户,其所在单位如有新建宿舍,应予优先安置。所在单位无法安置或无工作单位可安置的租户,同时具备下列条件的列为安置户:

  第十四条 擅自提高拆迁补偿标准或在补偿和安置上弄虚作假者,一经发现,对主管人员和直接责任人员,其主管部门要视情节轻重,分别给予批评教育,直至纪律处分。

  1.有合法的承租手续;

  第十五条 建设单位与被拆迁单位、个人在因国家建设需拆迁房屋过程中发生纠纷时,任何一方均可提请市房屋仲裁机构进行仲裁(仲裁机构设在湛江市房地产管理局),仲裁机构应在一个月内作出裁决。双方或一方当事人不服的,可于收到裁决通知书后十五天内向人民法院起诉,期满不起诉又不履行的,由仲裁机构或当事人提请人民法院强制执行。

  2.户口簿、粮食供应证所标明的住址与现有住址相符;

  第十六条 在拆迁过程中,煽动他人闹事,阻挠改建,敲诈勒索、行贿、受贿,构成犯罪,需要追究刑事责任的,由司法机关依法处理;情节轻微,不构成犯罪的,由有关机关分别按治安管理处罚条例进行处理或给予经济制裁,行政处分。

  3.常住人口与户口簿、粮食供应证所标明人口相符;

  第六章 附 则

  4.没有其他住房的。

  第十七条 凡是服从国家建设需要,积极拆迁者,在建设单位规定搬迁的时间内,提前搬迁者给予表扬和奖励,每提前一天奖二十元,累计发奖。

  建设用地单位应发给《住房证》,负责按原建筑面积安置住房,在新房交付使用前,租户凭《住房证》向房管部门办妥租赁手续后,才能搬进新居。

  第十八条 本规定自颁布之日起执行,过去本市有关规定与本办法有不一致的,按本办法执行。

  第四章 单位房屋的拆迁补偿安置

  第十九条 本办法由市改造旧城区指挥部办公室负责解释。

  第十九条 因国家建设和旧城区改造,需拆除机关、部队、学校、企业、事业单位、人民团体等的房屋和农村集体所有房屋,有关单位应按规划要求,向上级主管部门申报基建或技改项目计划,筹集资金,参加统一拆迁、统一建设。因市城建部门拓建、新建马路及公用设施需拆除的房屋,属国营单位的,应向主管部门申请核销固定资产,办理产权注销手续,不予补偿。属集体所有制单位的,可按有关规定由建设用地单位给予补偿。

  第二十条 在拆迁范围内,按照规划或本单位的要求,需要迁出的单位,由建设用地单位按原房屋建筑结构和建筑面积,作价补偿给被拆迁单位自行迁建,或由建设用地单位负责在市规划、国土管理部门批准的地区进行迁建。如被拆迁单位为结合技术改造需要扩大建筑面积或提高建筑标准的,按基建程序办理,增加的资金及建筑材料由被拆迁单位自行负责。

  凡直接从事生产的单位,在迁建停产期间的经济损失,建设用地单位应给予适当补偿。

  第二十一条 单位租用私人房屋为非住宅用房需拆迁的,按本办法第二章有关规定办理。

  第二十二条 拆迁房管部门经营的房屋及单位的宿舍,按本办法第三章的有关规定办理。

  第二十三条 拆迁教会、寺庙的房屋,以及文物保护建筑物,拆迁市政、人防、通讯、供水、供电等设施及树木需处理时,由建设用地单位与主管部门联系,按国家有关法规办理。

  第五章 农民房屋的拆迁补偿安置

  第二十四条 拆迁农民自住自用的房屋,由建设用地单位按照本办法第十五条的规定给予补偿。所在区政府按照规划,组织农民自拆自建或集体统一迁建,需临时安置的,可参照本办法第二章的有关规定办理。

  拆除猪舍、围墙、厕所等附属的建筑物,建设用地单位应给予适当补偿。

  第二十五条 拆迁市区居民租用的农民房屋,按照本办法第十条的规定,由建设用地单位给予补偿。原租户居民在拆迁区域内有地常住正式户口的,由建设用地单位另行安置。

  第六章 危房改造的拆迁补偿安置

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